注意：以下全文の転載、引用を含む二次的利用を禁止します。
不動産登記と農地法（1998.12.01版） T．農地法へのアプローチ （１）農地法そのものの内容を理解する （２）不動産登記との関係で考える 登記（ないしは前提となる取引）の目的物件がたまたま「農地」であるがために、注意、 考慮しなければならないポイントを理解する。→これはおのずから（１）にフィードバ ックされる。 U．農地法の概要前提：農業問題、食管法問題、等々の諸問題につき、当然基本法たる農地法に関し種々の議 論があるが一応それらの議論は横に置いておくものとする。 （１）農地法（昭和27.7.15 法律229 ）の基本的立場 農地は、工場の敷地等と異なり、それ自体が生産力を持つものであり、農業における基本 的な生産基盤である。 我国のように、国土が狭く、かつその３分の２は森林が占めるという自然条件の中で食料 の安定的な供給を図るためには、優良な農地を確保し、それを最大限効率的に利用する必 要がある。 （２）農地法の内容 (1) 農地法は、農業の基盤である農地の所有や利用関係の仕組みを決めた基本的な法律 (2) 農業経営にとって、農地がどのような形で結び付くのがよいか、そのあり方を決め、 農地がその好ましい形で農業経営に結び付くことを促進すると共に、好ましい形で存在 する農地をできるだけ維持するための仕組みを決めているのが農地法であるとも言える。 （３）農地法の理念 (1) 自作農主義農地法１条「この法律は、農地はその耕作者みずからが所有することを最 も適当であると認めて、・・・」 ・農地はその耕作者自らが所有することをもっとも適当であると認める。 理由：自分の土地を耕作することが労働意欲のあり方からいっても、より多くの収 穫を得ようと努力するであろうし、耕作者の地位も安定するからと考える。 (2) 土地の効率的利用主義農地法１条「・・・、耕作者の農地の取得を促進し、及びその 権利を保護し、並びに土地の農業上の効率的な利用を図るため・・・」 ｱ.農地の自作地化を促進し、耕作者の権利を保護する。 理由：効率的な利用のためには、自分の土地を自分で耕作するのが最もよいとの判 断から。 ｲ.土地の利用関係を調整する仕組を定める。 @ 権利移動、転用に許可制（農地法３条以下） A 小作地の所有制限（同６条以下） B 耕作権保護、賃借権は引渡しを対抗要件とする（同１８条） 理由：狭い国土では、効率的な利用が必要とされる。 （４）農地法の目的 (1) 耕作者の地位の安定農地法１条「・・・、もって耕作者の地位の安定と・・・を図る ことを目的とする。」 (2) 農業生産力の増進農地法１条「・・・、もって・・・と農業生産力の増進とを図るこ とを目的とする。」 （５）手段 (1) 耕作者による農地取得の促進及びその権利保護 (2) 土地利用関係の調整
農地法第１条の図解 |
V．用語の定義（農地法第２条）
・定義の必要性
農地法の規制の対象を明らかにするため
・概念の相対性
法律上の概念は相対的でありうる
例）・出生の時期についての民法と刑法での相違
・建築基準法上での建物と不動産登記法上での建物
（１）農地と採草放牧地（農地法第２条第１項）
(1) 「農地」とは、耕作の目的に供される土地 耕作とは、土地に労働及び資本を投じ、
肥培管理を行なって作物を栽培すること（肥培ﾋﾊﾞｲ: 肥やしをやって、作物を育てるこ
と）
例）田、畑、果樹園、わさび田、はす池 等 →昭和27年通達（次頁）参照
(2) 「採草放牧地」とは、農地以外 の土地で
ｱ.耕作の事業のための採草（堆肥にするため）
ｲ.養畜の事業のための採草（飼料にするため）
→ 牧草を肥培管理していると「農地」となる。
→ 屋根を拭くためのカヤの採取は含まれない。
(3) 登記地目との関係
ｱ.農地法は「現況主義」＝「客観主義」
土地の客観的な現実の状態で農地と非農地とを区別する。
ｲ.通達（昭和27.12.20 27農地5129 農林事務次官通達）
第１−１−B農地であるかどうかは、その土地の現況によって区分するのであって
土地登記簿によって区分するのではない。
→ 現況によっては、農地法の適用を受ける
〇 登記簿上の地目が原野であっても、現況が畑の場合には、農地法が適用され、
当該土地の移転登記には、農地法上の許可書の添付が必要である。（登記研究
345−80）
〇 登記簿上の地目が原野である土地の所有権移転登記の申請をする場合、その現
況が畑であれば、地目変更登記をした上、農地法第３条又は第５条の許可書を添
付して申請するのが相当である。（登記研究450-128)
ｳ.不動産登記法も、表示に関する登記に関しては「現況主義」 そこで、農地法の許可
書の添付がなくても、地目変更登記がなされるという状況が発生。
〇通達（昭和56.8.28 法務省民事三第5402 号）＃資料P45 参照
＃登記簿上の地目が農地である土地について農地以外の地目への地目の変更登
記申請があった場合の取扱いについて
〇依命通知（昭和56.8.28 法務省民事三第5403号） 資料P32 参照
＃登記簿上の地目が農地である土地について農地以外の地目への地目の変更登
記申請があった場合の取扱いについて
ｴ.権利に関する登記については「形式主義」
@登記簿上の地目「宅地」、現況「田」の場合
所有権移転登記は受理される
農地法違反→所有権移転の効力なし
A登記簿上地目「田」、現況「宅地」の場合
農地法の許可書等の添付なくして、所有権移転登記は受理されない他の資料で現
況「宅地」を証明しても不可
例えば、添付の評価証明書に現況「宅地」と記載ある場合
この場合の処理
前提として、「宅地」への地目変更登記を行う
(4)休耕地、不耕作地
これらも、手を加えれば農地に復元できる状態であれば「農地」である。
前記27年通達第１−１−A
現在は耕作されていなくても耕作しようとすればいつでも耕作できるような土地を
も含む
(5)非農地証明書 ＃資料P1参照＃
「昭和21.11.21」以前より、現況農地（農地法第２条第１項の規定による農地）でない
旨の証明
事実上の証明行為であって、行政上のサービス行為とされる
＊地目変更登記申請に使用
（２）自作地と小作地（農地法第２条第２項）
(1) 自作地
所有権に基づいて耕作している土地
(2) 小作地
所有権以外の権限に基づいて耕作している土地
(3) 判断基準
世帯主義
所有名義人 父 ・・・・ 耕作者 息子
賃貸借契約がないことが多い。息子は父の所有権に基づいて耕作の事業に供してい
るとして自作地とみなされる。（農地法２条５項）
(4) ヤミ小作
３条許可を受けていない等適法でない耕作地は小作地に該当しない許可条件として、
ある面積以上耕作していることが条件である場合、これらは算入されない。
W．農地等の権利移動の制限（農地法第３条）
（１）趣旨
不耕作目的での農地の取得等、好ましくない権利移動を規制。
農地が農業を主業とするもの、または主業としようとするもの等、生産性の高い経営体
によって効率的に利用されるよう誘導するため、農地の権利移動の機会をとらえて、土
地利用の効率化をはかる。〈効率的利用主義〉
（２）要許可行為
(1) 所有権移転
(2) 地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権の設定、移転
小作地については、小作者以外の者が取得することは許可されない（農地法第３条第
２項第１号）→後出
（３）許可を受けないでした行為
効力を生じない（農地法３条４項）
（４）許可権限庁
(1) 都道府県知事
(2) 農業委員会
（５）許可申請手続 ＃資料P5参照＃
(1) 当事者の連署が原則（農地法施行規則２条２項）
(2) 単独申請の場合（同項但書）
・強制競売
・担保権の実行としての競売
・公売
・遺贈その他の単独行為（寄附）
・確定判決
・裁判上の和解
・請求の認諾
・民事調停法による調停
・家事審判法による審判、調停
（６）許可不要事例 （農地法施行規則３条）
・相続
・包括遺贈
〇 遺言により、Ａに特定の不動産を、Ｂにそれ以外の財産全部を遺贈した場合、
農地についての遺贈を原因とするＢへの所有権移転の登記の申請書には、農地法
所定の許可書の添付を要しない。（登記研究571-151)
・時効取得（後出）
・債務不履行による契約解除
・真正な登記名義の回復（後出）
・共有持分放棄
・詐害行為取消
・無能力による契約取消など
（７）不動産登記との関係
所有権移転登記申請の添付書類として許可書等の要否不動産登記法３５条１項４号の書
面
「登記原因ニ付キ第三者ノ許可、同意又ハ承諾ヲ要スルトキハ之ヲ証スル書面」
X．農地転用の制限（農地法第４条、第５条）
（１）趣旨
農地の農業上の利用と農業以外の土地利用との調整を図りつつ、優良農地を確保すると
ともに、住宅、工場等の無秩序な立地による農業環境の悪化を防止して農業上の土地利
用が合理的に行なわれるよう。
（２）農地法４条 ＃資料P11 参照＃（適用除外農地法施行規則５条）
(1) 転用に対する制限
「転用」・・・人為的に農地を農地以外のものにする事実行為
（2) 不動産登記との関係
地目変更登記不動産登記法は許可書等の添付を要求していないが、
〇通達（昭和56.8.28 法務省民事三第5402号） ＃資料P45 参照＃
登記簿上の地目が農地である土地について農地以外の地目への地目の変更登記申請が
あった場合の取扱いについて
（３）農地法５条 ＃資料P19 参照＃（適用除外農地法施行規則７条）
規則７条１４号
地方公共団体・・・土地開発公社が、市街化区域内にある農地を取得する場合
＃資料P96 参照＃
昭和51.3.19 民3 第2155号
土地開発公社が、市街化区域外に存する農地等の取得の登記嘱託書には、農地法
第五条による許可書の添付を要する。
(1) 転用目的での権利移転、設定に対する制限
(2) ３条と４条の複合形態
比較 ３条 農地を農地として移転（甲→乙）
４条 農地を農地以外に転用（甲のまま）
５条 農地を転用するために移転（甲→乙） 転用するのは乙
５条の典型事例
開発業者が宅造するために地主から農地を買取る
(3) 不動産登記との関係
@所有権移転登記
A地目変更登記
（４）許可権限庁
(1) 農林水産大臣
(2) 知事
（５）４条、５条の適用除外
市外化区域内にある農地 ・・・農業委員会に対する届出制 ＃資料P17 参照＃
登記の添付書類としては
「届出受理通知書」
(1) 届出の効力発生時
届出書が農業委員会に到達した日（規則６条の３V）
(2) 届出の効果許可と同じく、売買契約の効力を発生させる行為であるから、届出をしない
限り農地の所有権は移転しない（判例）（昭和44.8.29 民甲1760通達)
（参考）農業委員会
・行政委員会の１つ
・基本法 農業委員会等に関する法律（昭和26法88）
・委員をもって組織
・総会及び部会
・会長は委員の互選
・事務局（申請書の提出、許可書の受領等の窓口）
Y．小作地の所有制限
（１）農地法６条１項
国以外の者は、何人も次に掲げる小作地を所有してはならない。
理由：自作農主義の実現のため
（２）制限内容
(1) すべての不在地主不在地主とは、その所有者の住所のある市町村の区域の外にある小作
地を所有する者
(2) 在村地主については一定面積以上在村地主とは、その所有者の住所のある市町村の区域
内にある小作地でその住所のある都道府県について別表で定める面積をこえる面積の小作
地を所有する者
（参考） 別表
滋賀県 ０．７ha
京都府 ０．６ha
大阪府 ０．６ha
兵庫県 ０．６ha
奈良県 ０．６ha
和歌山県 ０．６ha
北海道 ４．０ha
（３）適用除外
市街化区域内の小作地（農地法７条１項１４号）
（４）相続農地の細分化の回避
(1) 農業基本法( 昭和36 法127)第１６条国は、自立経営たるまたはこれになろうとする家
族農業経営等が細分化することを防止するため、遺産の相続にあたって従前の農業経営を
なるべく共同相続人の一人が引き継いで担当することができるように必要な施策を講ずる
ものとする。
(2) 農業者年金基金法（昭和45法78）
農業経営の一括承継を容易にするため、経営者たる父と後継者たる子との間の経営移譲協
定の締結促進
(3) 租税特別措置法( 昭和32 法26)
ｱ.70条の4､ 同条の6 農業後継者への農地等の一括贈与の促進
ｲ.77条
ｱ の場合の登録免許税率を 6/1000 とする
(4) 自作農維持資金融通法( 昭和30 法165)２条
共同相続人から・（中略）・相続分の譲渡を受けるのに必要な資金その他遺産の分割によ
るその農地・（中略）・の細分化を防止するのに必要な資金の貸付
(5) 遺産分割における留意点
ｱ. 遺産分割によって、農地を取得した者が（農地の相続には許可不要）、不在地主とな
った場合または在村地主であっての保有面積を超える場合には、他の在村耕作者に譲渡
するか、しなければその部分は強制的に買収処分を受けることになる。（農地法９条）
ｲ. 民法９０６条の分割基準の活用
在村して農業を営む相続人には農地を一括帰属せしめ、不在地主となる相続人には
農地以外の遺産や農地取得者のその他の相続人に対する価格補償請求権を付与する
等の方法（代償分割、債務負担の方法による分割）。
〇 共同相続人Ａが遺産中の特定の不動産を単独で相続する代わりに、同人が所有
する農地を他の相続人Ｂに贈与する旨の遺産分割の協議が成立した場合、当該農
地のＢへの所有権移転登記の登記原因は「遺産分割による贈与」であり、その登
記の申請書には農地法第３条の許可書の添付を要する。（登記研究528-184)
〇 共同相続登記後、金銭の代わり遺産分割の方法として相続人中の一人の固有不
動産を他の相続人に与えることを含めてされた遺産分割協議書を添付してした遺
産分割による贈与登記は受理してよい。（昭和40.12.17民事甲第3433号民事局長
回答）「相続・遺贈の登記」藤原勇喜著（テイハン刊）P322参照
Z．農地等の賃借権の解約等の制限（農地法第20条）
（１）趣旨
農地法は、農地はその耕作者がみずから所有することを最適であると認めて、機会ある
ごとに耕作者による土地取得を促進しているが、反面残存小作地については、その耕作権
を保護して、小作人の地位の安定を図っている。
（２）内容
(1) 解除
(2) 解約の申入れ（当事者間に解除権が保留）
許可不要の場合あり（農地法２０条１項）
(3) 合意による解除 ＃資料参照＃
期限、６か月前の書面による合意がある場合許可不要（農地法２０条１項２号）
(4) 更新拒絶の通知
許可不要の場合あり（農地法２０条１項）
(5) 上記(2)(3)(4) が許可不要事由に該当して、許可なくなされた場合、農業委員会に通知
を要する（農地法第２０条６項、農地法施行規則１４条の２）＃資料P23 参照＃
[．農地と登記
（１）売 買
(1) 不動産登記法３５条１項４号 許可書（届出受理通知書）の添付を要求
(2) 登記簿上の地目により判断・・・形式的審査権
(3) 登記簿上農地、現地非農地・・・地目変更登記を要する
(4) 農地についての売買取引において
ｱ.通常の場合
（売主） （買主）
甲 → 乙
（農地）
@甲、乙間で売買契約締結
A甲、乙間で農地法３条（または５条）の許可申請手続の後、許可後決済
〇 甲が、協力しないとしても民法１３０条により、条件成就とみなすことはできない。
（最判昭和36.5.26 民集15-5-1404 ）
〇 農地法の許可の許否は農地法の趣旨に照らし、公共的見地に立ってなされるのである
から、売主は自己の責任において、許可を取得して所有権を移転しなければならない義
務を負うものではない。（最判昭和49.12.17判時767-32）
〇 乙が、甲に対して有する許可申請協力請求権の性質は、売買契約に基づく債権的請求
権であって、売買契約に日から１０年の経過をもって時効により消滅する。
（最判昭和50.4.11 民集29-4-417）
ｲ.中間省略許可申請の合意
（売主） （買主） （転買人）
甲 → 乙 → 丙
│ （農地） （売買） ↑
│ │
└─────────────┘
甲が丙のために許可申請（第１の売買契約において合意）甲、乙間の知事の許可を
条件とする農地の売買契約において、これを転売したときには甲は、転買人（丙）の
ために許可申請手続をする旨の合意
〇 判例はこの合意は無効であるとする。
最判昭和38.11.12民集17-11-1545
最判昭和46.4.6判時630-60
よって、転買人（丙）は、売買契約の直接の当事者でない当初の売主（甲）に対して、
許可の申請手続を請求することができない。
丙の対応
所有権を取得したいと考えるなら、甲、乙間の許可を取得させしかる後に乙、丙間の
許可を得るという手続を経る。（当然に、登記は中間省略不可）
甲、丙間で許可をとった場合どうなるのか売主甲と転買人丙との間に、所有権移転の合
意がない以上所有権移転の効力は生じない。よって転買人丙は所有権を取得しえない。
ｳ.買主たる地位の譲渡
（売主） （買主） （転買人）
甲 → 乙 ───→ 丙
（農地） （買主たる地位の譲渡）
乙の負担する代金支払義務等の債務の引受けを伴う。
契約方法
@三面契約
A「買主の地位の譲渡」契約 ＋ 売主の承諾書
問題点
中間者乙が不適格者である場合、不適格性も承継されるのか
1.最終取得者が適格者なら農地法上問題なしとする立場
2.不適格者が中間に介在し、農地の商品化をすることは、農地法の趣旨に反する
とする立場（最高裁判例なし）
〇 乙、丙間の買主たる地位の譲渡に伴って、乙の許可申請協力請求権も移転する。この
契約の有効性（最判昭和46.6.11 判時639-75）
〇 売主（甲）への対抗要件として、債権譲渡に準じた通知承諾が必要
〇 当初の売主（甲）は、転買人（丙）に対し許可申請手続をし、許可がなされたときは
所有権移転登記をしなければならない。
〇 イであるかウであるかの判断基準（合意内容が不明確な場合の）
知事等の許可がなされる前に、買主と第三者との間に、当該農地に関して売買契約が
なされたときは、・・・特段の事情が存する場合を除いて、農地自体の売買ではなく、
買主たる地位の売買であると解するのが相当である。
（水戸地判昭和52.6.14 判時876-112 ）
ｴ.当事者の死亡
@売主の死亡
〇 農地の売主死亡後農地法３条の許可があった場合に、当該農地の相続登記を省略
して売買による所有権移転登記を申請することができない。
（昭和40.3.30 民事３発３０９）
〇 農地の売主が死亡し、相続人への移転登記がされた後に被相続人宛の農地法３条
の許可があった場合に、当該許可書を添付して相続人から買主への所有権移転登
記の申請をすることができる。（登記研究５４５−１５５）
〇 死亡後に許可があれば、許可のときより契約の効力が生じる。
（最判昭和30.9.9民集9-10-1228 ）
〇 農地の買主（乙）名義に条件付仮登記をした後、許可申請前に仮登記義務者（売
主甲）が死亡した場合には、甲の相続人甲１名義に相続登記を経た後、乙と甲１
で農地法の許可を得た上で仮登記に基づく本登記をなすべきである。（登記研究
３５６−８４）→相続登記は職権抹消される（登記研究５７６−１４４）
〇 知事の許可を条件とする農地の所有権移転の仮登記に基づく本登記をする場合に
おいて知事の許可前に所有権登記名義人（売主）が死亡していても、右本登記の
前提として相続の登記をすることを要しない。（昭和35.5.10 民事三発328)
〇 農地法第３条の許可申請中売主が死亡した場合でも、その後許可があったときは、
当該許可は無効ではない。なお、買主死亡によるときは、当該許可は当然に無効
となる。（登記研究８３−４５）
〇 農地法の許可があった後、許可書の到達前に売主が死亡しても、当該許可の効力
に消長を来さない。（登記研究１９４−７３）
〇 売主甲の死亡後に農地法第３条の許可が甲宛になされた場合、同許可の効力は相
続人乙に当然及ぶと解すべきであり、右許可書を添付して申請のあった売買の登
記は受理して差し支えない。（登記研究126-44）
A買主死亡のとき
〇 死亡した農地の譲受人に対する許可書をもって、譲渡人と譲受人の相続人の双方
からなされた所有権移転登記の申請は受理できない。（登記研究４２８−１３８）
したがって、譲受人が許可申請中または許可後に死亡した場合には、相続人が権
利を取得したいときには再度許可申請をしなければならない。
〇 農地の買受人が、農地法第３条の許可申請中死亡した場合、死亡者に対する許可
は無効であるが、農地法の許可後登記申請までの間に死亡した場合の許可は有効
である。（登記研究１２４−４５）
〇 農地の譲受人である死者に対してなされた農地法第３条の許可は無効であり、相
続人の当該許可書を添付してした所有権移転登記の申請は受理できない。（昭和
51.8.3民事三第4443号）
（２）時効取得
(1) 許可書不要 昭和38.5.6民事甲１２８５号
登記研究２９４−７３
登記研究３７９−９２
〇 農地の時効の取得については農地法第３条の適用はない。
（最判昭和50.9.25 判時794-66）
〇 登記簿上の地目が田となっている甲、乙共有名義の土地について丙が時効取得し
たが、乙の相続人である丁が登記申請に協力しないため、甲持分についてのみ甲
と丙の共同申請により時効取得を登記原因として移転登記の申請をするには、農
地法３条の許可書の添付を要しない。（登記研究５４８−１６７）
(2) 農業委員会への通知（登記所が行う）
〇 昭和５２年８月２２日民三第４２３９号民事局第三課長依命通知
時効取得を原因とする農地の所有権移転登記等の申請があった場合の取扱いにつ
いて標記について、別添のとおり農林省構造改善局長から依頼があったので、協
力方配意するよう貴管下登記官に指示されたい。
なお、関係農業委員会あての通報は、電話連絡の方法によることも差し支えなく、
また、司法書士が申請代理人である場合には、同人から事情聴取の上、必要があ
るときはしかるべく注意を喚起するのが相当であるので申し添える。
別添（省略）
＃資料P47 参照＃
〇 通知を受けた農業委員会の処置
昭和52.8.25 農林省構造改善局長通達
（３）競 売
基本的な問題点通常の競売手続を進めていくと、買受人となった者が許可を得られなかっ
た場合、手続のやり直しであるとか、その者の支払った代金はどうするか、更には、今ま
での手続はどうなるのかなどの問題が生じる。
地目認定に疑義ある場合 ＃資料P63 以下参照＃
執行官の現地調査 → 執行裁判所に報告 → 農業委員会に照会 → 執行裁判所が判
断
〇 農地に対する、強制競売または競売法による競落許可決定による所有権移転につ
いては、農地調整法第４条の規定による地方長官の許可を要する。(昭和22.6.20
民事甲509 ）
注）農地調整法（昭和13法67 8 月1 日施行. 昭和27法230 10 月21日廃止)
農地法（昭和27年法229 10 月21日施行)
〇 競売による農地の所有権移転についても農地法３条１項の知事の許可を要する。
（最判昭和42.3.3民集86-427)
〇 競売による農地の所有権移転についても農地法３条１項の知事の許可を要する。
(最判昭和50.3.17 金融法務751-44)
〇 民事執行法による農地等の売却方法について ＃資料P62 参照＃
平成３年６月２１日三構改Ｂ６６０(農林水産省構造改善局長から地方農政局長、
都道府県知事等あて）
〇 民事執行法による農地等の売却方法について（通知）
平成３年６月１４日最高裁民三第２００号 ＃資料P61 参照＃
（高裁長官、地裁所長宛）
(1) 民事執行規則３３条
執行裁判所は、法令の規定によりその取得が制限されている不動産については、買受の申
出をすることができる者を所定の資格を有する者に限ることができる。
法令による制限の具体例
・農地につき農地法３条、同法５条
・外国人土地法（大正14法律42号）
・外国人の財産取得に関する政令（昭和24政令51号）
本政令は、昭和５４．１２．１８法律第６５号（外国為替及び外国貿易管理
法の一部を改正する法律）により廃止。ただし、同法附則５条によりなお効
力を有する規定あり。
(2) 実際の取扱
(ｱ) 執行裁判所は、民事執行規則第３３条により、農地につき、買受の申出をすることがで
きる者を行政庁の発行する買受適格証明書を有する者に限る旨の「裁判」をする。
＊前記最高裁通知 １項
買受の申出をすることができる者を行政庁の発行する買受適格証明書を有する者に
限る
(ｲ) 裁判所書記官は、買受の申出をすることができる者の資格制限を売却の公告中に明示し
なければならない。（民事執行規則第３６条１項５号）
具体的には☆印 ＃資料P92 参照＃
(ｳ) 執行官は、この制限がされた場合、売却の実施において、買受適格証明書を提示した者
に対してだけ、買受の申出を許す。
(ｴ) 買受適格証明申請（農業委員会、知事等に対し）＃資料P90 参照＃
(ｵ) 証明書を提出して買受の申出をする
(ｶ) 最高価買受申出人となる
＊前記最高裁通知 ２項
売却を実施する執行官は、１に定める者のうちから最高価買受申出人及び次順位買
受申出人を定める
(ｷ) 再度農地法の許可申請
＊前記最高裁通知 ３項
執行官又は執行裁判所の書記官は、最高価買受申出人又は次順位買受申出人が１の
許可又は届出のため交付を申請した場合には、売却の実施につき作成された調書の
謄本を交付する。
(ｸ) 許可書交付受領
(ｹ) 裁判所に提出して売却許可決定を受ける
＊前記最高裁通知 ４項
執行裁判所は、最高価買受申出人又は次順位買受申出人が買受適格証明書を有す
る者である場合には、１の許可を証する書面又は１の届出の受理通知書が提出さ
れた後に売却許可決定をする。
(ｺ) 代金納付、所有権取得
〇 昭和21.9.3民事甲569 通達
農地を競売法により競売する場合、農地調整法第５条の認可を必要とするが、競
売による所有権移転の登記嘱託書には、右の認可書の添付を要しない。
〇 書式精義（民事執行関係追補）P480
農地の競落による所有権の移転については、都道府県知事の許可を受けなければ
ならないが、嘱託書には、右の許可のあったことを証する書面の添付を要しない。
(3) 民事執行事件に関する協議（高裁管内民事執行事務協議会）
ｱ.抵当権設定後差押前に賃借権が設定された農地の売却においては、買受適格を有するの
は、当該賃借人に限られるか。限られるとしたら、その者が買受の申出をしないときには
どうすればよいか。（昭和54仙台、高松管内）
〇 右の賃借権は売却により消滅するが、農地法３条２項１号の文言上、このような
賃借人も、同号にいう小作農等に該当すると言わざるをえず、原則として当該賃借
人のみが買受適格を有する。その者が買受の申出をせず、かつ、他の者の買受につ
き同意しないときは、差押債権者が同法３３条１項の申出をするほかない。
（注 農地法３条２項１号 小作人の同意
農地法３３条 強制競売及び競売の特例、買取申出制度）
（参考）抵当権と農地賃借権の関係
（事例１） 抵当権設定 この場合は、賃借人以外の第三者も、買受
↓ 適格証明書の交付を受け入札に参加しうる。
差押登記
↓
賃借権設定
（事例２） 抵当権設定 上記協議の事例
↓
賃借権設定
↓
差押登記
賃借権の期間が、短期でない場合抵当権者（競落人）に対
抗できないにもかかわらず、買受適格者が、当該賃借人
（及び同一世帯員）に限定されるため、同人以外が競売に参
加することが事実上制限され、あたかも対抗力ある賃借権
の設定と同様の効果が生じる。
＊抵当権者の対応
@ 買取申出制度（農地法３３条１項）の利用
買取をしない場合（同条２項）
A 賃貸借契約解除請求訴訟
民法３９５条但書の準用†事実上適格者が制限されるので、短期、
長期に関係なく準用される。
認容した判例 最判昭和63.2.16 民集42.2.93 判時1270.84
（事例３） 賃借権設定（対抗要件 引渡農地法18条）
↓
抵当権設定 買受適格者 ・賃借人
↓ ・賃借人の同意があれば第三者
差押登記 第三者が、競落人となっても、賃借権は同人に対し対
抗できる。
ｲ. 農地買受適格証明書を持参するのを忘れてきた場合後刻追完することで入札に参加させ
ることができないか。その事実を確かめるため関係農業委員会に電話で照会したところ当
人に対して証明書を交付していることが判明した場合どうか。
（昭和58仙台管内）
〇 入札書の有効・無効の判断は一定の基準に従って形式的・画一的に処理すること
が望ましく、また、売却手続の効力を証明書の追完という形で当事者の意思にかか
らせることは手続の安定という観点からも好ましくないから、証明書を後に追完さ
せることを前提にその者を入札に参加させるような処理は相当でない。
ｳ. 農地に対する強制執行事件において、最高買受申出人が農地法所定の所有権移転の許可
を得ているのにその許可書を提出しない場合執行裁判所は、所轄行政庁に照会し、右の許
可がなされている旨を確認した上で売却決定期日を開き、売却決定をすることができるか。
(大阪管内）
〇 所有権移転の許可の存在は、最高買受申出人が、売却決定期日までに証すべき事
項であり、そのときまでに許可書等の提出がなければ、売却不許可決定をすべきで
ある。この場合、執行裁判所から所轄行政庁に問い合わせ等をする必要はないし、
相当でもない。
(4) 買受適格証明交付の行政処分性について
証明書を知事等が発行しない場合どう対処するのか
第１説 農地買受適格証明書の交付は、農地法等に根拠を有しない事実上の行
為であり、その不交付は抗告訴訟の対象とならない。
１説を取る判例 熊本地判平成1.12.21
第２説 民事執行規則３３条により執行裁判所がこれを競売参加資格の制限と
結び付けることにより、農地の買受を希望する者は、農地買受的格証明
書の交付を受けられない限り競売に参加できない不利益が生じるので、
農地買受的格証明書交付申請却下処分に対し直接の不服申立を認めるべ
きである。
２説をとる判例 長野地判昭和36.2.28
福岡地判昭和36.2.17
（４）真正な登記名義の回復
〇 昭和40.9.24 民事甲2824 許可要
農地につき「真正な登記名義の回復」を原因とする移転登記をするには、前の名義
人に回復する場合を除いてその申請書に農地法の許可書の添付を要する。
（事例１）
甲 → 乙
↑ │
│ │
└───┘ 許可不要（昭和40.9.24 2824 号）
＊ 甲は当初から真実の所有権者として登記されていたのであるから、虚偽の登記名義人
（乙）から真実の所有権者（甲）への所有権の移転についてはそもそも農地法所定の許
可ということは考える余地がない。（後記参考文献１７ Ｐ１２４）
（事例２）
甲 → 乙 → 丙
↑ │
│ │
└───────┘ 許可不要（登記研究４４９−８８）
（同例） 甲 → Ａ、Ｂ、Ｃ → Ａ → Ｂ
（共同相続） （遺産分割）（真名回復）
〇農地法の許可書の添付を要しない（登記研究５２８−１８５）
（登記研究４４９−８８参照）
（事例３）
甲 → 乙 → 丙
（売買）（真名回復）
＊ 不動産登記法３５条１項４号は、登記原因につき第三者の許可・同意又は承諾を要
する場合には、その許可・同意又は承諾のあったことを証する書面を当該登記申請書
に添付すべき旨を規定しているが、「真正なる登記名義の回復」を原因とする所有権
移転の登記申請の場合には、新たな物権変動があったわけではないので、第三者の許
可・同意又は承諾はあり得ず、したがって、その登記の申請書にはこれを証する書面
の添付は要しないのではないかとの疑問が生ずる。しかし、「真正なる登記名義の回
復」を原因とする所有権の移転の場合は、これによって登記名義が回復されることに
より、既に発生している物権変動（事例３）においては甲から丙への物権変動が実質
的な登記原因であり、この物権変動があるからこそ、乙から丙への「真正なる登記名
義の回復」を原因として権利取得の登記ができるのである。）が登記簿に反映される
結果となるところから、かかる物権変動につき第三者の許可・同意又は承諾が必要で
ある場合には、その書面を当該申請書に添付すべきである。
（後記参考文献１７ Ｐ１２５）
〇 乙、丙間の許可書（真名回復とある）を添付しても却下（登記研究４０４−１３３）
＊乙、丙間には物権変動はなくそもそも許可はありえない。
〇 甲、丙間の許可書の添付を要する（昭和40.12.9 民事甲3435通達）
＊丙が真の所有者であるならば、必ず甲から丙への農地法の許可書が存在するはず。
〇 乙、丙間の許可書（権利変動原因を「真正な登記名義の回復」と記載）を添付して、
申請された場合、便宜受理することができるものと考える。
（登記研究５６７−１１３）
○ 乙名義のときに地目が宅地になっておれば、乙より丙への真名回復登記は可能（許
可書不要）（登記研究４２９−１２４）
比較：農地から非農地へ地目変更がなされている土地について所有権移転登記申請
をなす際、その原因日付が地目変更より前の日付である場合には、農地法に
基づく許可書の添付を要する。（登記研究４６０−１０３）
（事例４）
甲 → 甲１ → 甲２
（相続） （真名回復） 許可を要する。（登記研究４３２−１２７）
（同 例） 甲 → 甲１ → 乙
（相続） （真名回復）
昭和62 平成3 地目変更 畑 → 雑種地
許可を要しない。（登記研究５３４−１２９）
（事例５） 県 → 甲
（真名回復）
許可書の添付を要しない。（登記研究５７０−１２３）
（５）判 決
実例報告 ＃資料P72 以下参照＃
┌────────────────────────────────┐
│ 主 文 │
│ 被告らは原告に対し、別紙物件目録記載の土地について、売買に │
│ 基づき滋賀県知事に農地法５条による所有権移転許可申請手続をな │
│ し、かつ、右許可を条件として売買に基づく所有権移転登記手続を │
│ せよ。＃資料P83 参照＃ │
└────────────────────────────────┘
１ 単独で農地法の許可申請 ＃資料P87 参照＃
許可申請書譲受人 原告記名押印
譲渡人 「登記簿上の所有者 何某」と記載
用途欄 「住宅用地（判決の確定）」と記載
２ 許可書を付けて執行文付与申請 ＃資料P86 参照＃
「 ・・・事件について、・・・言渡された判決（確定）による条件は、別紙許可書
（ 年 月 日滋賀県指令〇県農第〇〇号）のとおり成就したので、・・・・」
添付書類
許可書
判決正本
＃資料P98 以下参照＃
３ 執行文付判決正本を原因証書として登記申請
（問題点１）原因日付 ・・・ 許可日としたが、許可書の到達日ではないか？（昭和35
.10.6 民事甲第2498回答)
（問題点２）そもそも原因日付の入っていない、判決正本が原因証書としての適格性を有
するのか？原因日付の入っていない点を解消しようとすれば、執行文の中に
原因日付を記載してもらうほかない。後記参考文献20Ｐ620 は「記載の方法
としては、強制執行をすることができる範囲欄に、『知事の許可の日平成〇
年〇月〇日』という記載をすればよい」とする。裁判所でこの記載をしても
らえない場合、以下の方法によらざるをえない。
４ 登記済証について登記済証は、執行文付判決正本であるから、３のような申請では登記
済証に原因日付の記載がないこととなる。下記昭和36.10.12先例参照
〇 昭和36.10.12民事甲2546 農地につき、当事者双方協力して定められた時期までに
農地法の規定による都道府県知事の所有権移転の許可を受ける手続をとり、右の許可
のあり次第所有権移転の登記手続をなすべき旨の調停調書に基づく登記権利者の単独
申請による所有権移転の登記は、執行文を付与した調停調書正本を登記原因証書とし
て申請した場合は、便宜受理してさしつえない。なお、この場合には不動産登記法第
６０条第１項の手続をするときに、許可の日付を申請書に基づいて付記すべきである
から、念の為に申し添える。 ＃資料P79 参照＃
〇 現況が農地でなくなっていても、農地法第３条の知事の許可を条件に所有権移転登
記を命じる判決を登記原因証書とする所有権移転登記は、執行文が付与された判決正
本を添付する必要があり、地目変更の事実及びこれを証する書面は無関係である。
（昭和48.11.16民三第8527号)
〇 農地法の許可を条件として所有権移転登記手続を命ずる判決の確定後に農地でなく
なり、宅地への地目変更登記がされている場合、執行文の付与を受けずに当該判決に
基づく所有権移転の登記を申請することはできない。（登記研究５６２−１３４）
〇 判決理由中に当該土地が宅地である旨認定されているときは、登記の申請書に非農
地の旨の証明書の添付を要しない。（昭和22.10.12民事甲840 ）
〇 登記簿上の地目が農地である土地について、農地法による知事の許可を条件とせず、
所有権移転登記手続を命じている場合には、判決理由中において現況がすでに農地で
ないことを認定していないときでも、執行文の付与を要しない。
（後記参考文献１２ Ｐ１２）
◯ 判決で既に農地で無いことが明らかにされていないが、主文で所有権移転を命じて
いる場合
１．裁判所が許可の有無を確認されるはず（＝裁判所への白紙委任）との立場−−
−＞主文通りの登記手続をとる
２．許可を要する土地であり、許可を要するとの認定がされている場合に限って、
許可書の添付不要との立場
登記研究５６３−１１５は後者の立場をとる。
〇 裁判上の和解による農地の所有権移転について、農地法の許可を得ていることが和
解条項中に記載されているときは、その書面の添付を要しない。
また、許可を要しない非農地であることが、和解条項中に記載されている場合には、
所有権移転登記に先立って地目変更の登記手続をなした上で、所有権移転登記の申請
をなすべきものである。（登記研究５５０−１２９）
◯ 地目が農地である土地につき、所有権移転登記を命ずる判決に基づいて登記の申請
をする場合において、その判決の理由中に農地法所定の許可がされている旨の認定が
されているときは、申請書に農地法所定の許可書の添付を要しない。右の場合におい
て、農地法の適用のない土地である旨の認定がされているときは、所有権移転の申請
に先立って地目変更の登記をすることを要する。
（平成６年１月１７日民三第３７３号回答、登記研究５６３−１１１）
＊登記簿上農地について判決等による登記（整理）
事実認定 主文 登記申請
判決 ・農地 単純給付 許可書要（登記研究５６３−１１５）
・農地 条件付 執行文要
・農地＋許可 単純給付 許可書不要（登記研究５６３−１１１）
・非農地 単純給付 地目変更を先行（登記研究５６３−１１４
単純給付 許可書要
・仮登記原因 単純給付 地目変更後非農地
変更原因日を移転の効力発生日
（登記研究５６３−１１６）
（登記研究５７５−１２１）
・仮登記原因 単純給付 地目変更前非農地
仮登記原因更正
（→２条１号へ（登記研究５６３−１１６）
（昭和40.12.7 3409 回答）（登記情報４１５−１１１）
和解 ・農地＋許可 許可書不要（登記研究５５０−１２９）
・非農地 地目変更先行（登記研究５５０−１２９）
\．参考文献
１．新訂農地の法律がわかる百問百答 全国農業会議所
２．改訂農地法の早わかり 全国農業会議所
３．新版農地転用許可基準の解説 桜井秀美著 学陽書房
４．農地売買、転用の法律（第１２版） 仁瓶五郎著 学陽書房
５．逐条対照 農地関係法 学陽書房
６．農地法の実務解説 宮崎直己著 新日本法規
７．登記先例解説集３８１号（特集号） 民事法情報センター
８．農地六法 新日本法規
９．農地関係等旧法令・通達集 テイハン
10. 不動産登記法講座W 各論(2) 日本評論社
11. 不動産登記の実務上の諸問題 藤原勇喜著 テイハン
12. 改訂判決による登記の実務と理論 神崎満治郎著 テイハン
13. 条解民事執行規則 法曹会
14. 民事執行事件に関する協議要録 法曹会
15. 民事執行事件執務資料（二）（三）（四） 法曹会
16. 民事書記官事務の手引執行手続不動産編（上）（下） 法曹会
17. 一問一答不動産登記添付書面 新井克美著 日本加除出版
18. 登記原因と第三者の許可、同意又は承諾 中村均著 新日本法規
19. 新版 農地の法律実務 栃木県弁護士会 栃木県弁護士会
20. 執行文に関する書記官事務の研究（下） 司法協会
21. 不動産登記訴訟と判決による登記 大原英記著 新日本法規
（長谷川 清）
（了）