＜質問160＞
0160
＊＊ともうします。
父親名義の土地に親世帯と子世帯の２軒の家を建てることになりました。
居住予定構成は親世帯：私の両親、私の妹及び弟の４名
     　　　　　　　   子世帯：私の主人、私の２名
となっております。
また資金はは妹を除く５名で負担の予定です。
私の主人が筆頭、父が連帯債務人となり住宅金融公庫の利用を申請致しました。
来月には完成予定なのですが、それぞれの家をそれぞれの登記にしたいと考えてお
りましたが、住宅金融公庫の関係で別々にはできないと銀行から言われています。
住宅金融公庫の返済が完了した時点で、登記を変更できるとの話ですが、できれば
最初から別々の登記にしたいと思います。
     そこで下記の件についてご指導下さい。
     (1)今から別々の登記にする方法はありますか？
     (2)もし手遅れだとしたら、どの時点でどのように手だてすればよかったの
     でしょうか？
     (3)実際には２軒ある家を１軒とみなされてしまうと、床面積が280平方
     メートル程度に
     　 なります。この場合は確定申告による６年間の返金はもらえますか？
     (4)ほかの方法でローンを組み直して住宅金融公庫を早急に返済すれば、
     別々の登記に
        できるのでしょうか？また、(3)に反映できる時期にローンを組み直せ
     るでしょうか？
     以上、どうぞ宜しくお願い致します。
＜回答160＞


＜回答160＞
0160
＊＊様、はじめまして。
長谷川＠Welcome to BIWAKO です。


On Tue, 28 Apr 98 17:10:05 +0900
"＊＊"<＊＊@＊＊＊.co.jp> wrote:

> 
>      ＊＊ともうします。
>      父親名義の土地に親世帯と子世帯の２軒の家を建てることになりました。
>      居住予定構成は親世帯：私の両親、私の妹及び弟の４名
>      　　　　　　　子世帯：私の主人、私の２名
>      となっております。
>      また資金はは妹を除く５名で負担の予定です。
>      私の主人が筆頭、父が連帯債務人となり住宅金融公庫の利用を申請致しま
>      した。
>      来月には完成予定なのですが、それぞれの家をそれぞれの登記にしたいと
>      考えて
>      おりましたが、住宅金融公庫の関係で別々にはできないと銀行から言われ
>      ています。
>      住宅金融公庫の返済が完了した時点で、登記を変更できるとの話ですが、
>      できれば最初から別々の登記にしたいと思います。
>      そこで下記の件についてご指導下さい。
>      (1)今から別々の登記にする方法はありますか？

２軒の家、ですから、これは２棟ですね。
どこかで続いていませんね？
でしたら、別別に登記はできますが、それでは公庫がだめなのでしょう。
公庫融資をあきらめてでも、別々の登記に、というお考えなのですか？

>      (2)もし手遅れだとしたら、どの時点でどのように手だてすればよかったの
>      でしょうか？

土地を２区画に分筆し、互いにある意味で無関係に建築申請から公庫申し込みから
されれば、まったく別個になりますね。

>      (3)実際には２軒ある家を１軒とみなされてしまうと、床面積が280平方
>      メートル程度に
>      　 なります。この場合は確定申告による６年間の返金はもらえますか？

ローン控除のことですね。税務に関してましては、税務署にお聞きになられたほう
がよいと思います。

>      (4)ほかの方法でローンを組み直して住宅金融公庫を早急に返済すれば、
>      別々の登記に
>         できるのでしょうか？また、(3)に反映できる時期にローンを組み直せ
>      るでしょうか？

最初に申し上げましたように、まず物理的に別棟であり別個に建物であることが必
要です。廊下や何かで続いていたり、ドア一枚で行け行けになっていたりすると、
別別にはできません。区分建物という（マンションや長屋住宅のようなもの）特殊
な建物としては別々名義にすることは可能でしょう。以上は物理的な条件です。

ご希望の別々の登記とは、Ａ建物 あなた夫婦、Ｂ建物 親名義 ということですね。
できなくはないですが、非常に複雑で経費もかかると思います。

簡単に言いますと、Ａ（a＋ｂ）    A：２棟全体  a,ｂはそれぞれの建物全体がた
とえば甲名義、公庫抵当権付き であるとします。
公庫の融資を返済しても別銀行の抵当権がつくわけでしょうから、Ａ（a,b）甲名義
  Ｙ銀行抵当権付き となります。

ここで、Ａ建物を分割して、ａ，ｂ２建物とします。
するとａ建物 甲名義 Ｙ銀行抵当権付き
      ｂ建物 甲名義 Ｙ銀行抵当権付き
となります。

ａ建物はこれでよいとします。
ｂ建物をあなた夫婦の名義にする必要があります。
贈与になるのかならないのか、売買なのか 別の方法があるのかその場合に税金はど
うなるのか など問題があります。
うまく、ｂ建物があなたご夫婦名義となったとして、Ｙ銀行の抵当権がついています。
この債務者（借り主）が、そのままでよいのか。ａ建物についている抵当権の債務者
もこのままでよいのか。
不具合であるならば、Ｙ銀行と交渉をして、債務者の変更手続きをする必要が出てき
ます。この場合はもともと１つの抵当権ですから、建物ごとに債務者を変えられない
と思います。ということは、抵当権の付け直しという問題が出てきます。
するとすれば、Ｙ銀行に最終こういう風にしたいということを説明し、その上で融資
を受けられないと、担保が変則的な関係で残ってしまうことになってしまいます。
以上、わかりにくい説明になりましたが、経費も結構かかるのではと思われます。

手続きに要する時間も含めて、一度最寄りの司法書士事務所に相談にいかれることを
お勧めします。
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