＜質問５＞
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　わが家の土地が実際より広く登記されています。
購入費用の返還と、登記の訂正をしたいと考えますが、
どのようにすればよいのでしょうか。
＜回答５＞


＜回答５＞
0005
ご質問の件ですが

> わが家の土地が実際より広く登記されています。

このようになった原因は別として、結果としてこのような土地は多く、別段異常な
ことではありません。

まず第１に、最近の分譲地でない場合
　この場合は、明治時代に土地の台帳ができたときに、そもそも実測面積と公簿面
積とが一致していません。当時の測量技術や課税のため故意に面積を少なく測量し
たなどの経緯があるようです。
逆に、当時農地や山林では、目測による面積の算出など現在技術とは格段の差があ
り、農地で１割〜１．５割、山林で１．５倍から２倍公簿より実測が多いのが、私
の地域では常識的に考えられています。

　この場合は、実測１８０平米の土地が２００平米と登記されたり、その逆のケー
スももちろんありますが、こういうことが起こり、現在の測量技術で測量し直せば
必ず公簿と実測は一致しません。

　１８０平米の土地を２分割して９０平米の土地を２区画作ったとしても１方は９
０平米あっても、他方は公簿１１０平米あるわけです。

あなたが、このような土地を購入されたのかも知れません。

第２に最近の分譲地の場合
　この場合は、開発時点で、よほど特殊なケースでない限り、公簿と実測は一致し
ているはずです。

　ところが最近測量し直して、その異なることが判明したということであるなら、
当初より異なっていたというより、後発的原因により境界が変わった、もしくは変
えられたということが考えられます。

いずれにしても、現在公簿と実測とが異なるのであれば、その原因を確認すること
が重要です。

> 購入費用の返還と、登記の訂正をしたいと考えますが、
> どのようにすればよいのですか

　次に、費用の返還ですが、先の例で実測９０平米の土地を、９０平米として購入
されたのなら返還請求はできません。ところが実測９０平米しかないのに、公簿１
００平米とあるため１００平米の代金で購入されたのなら、問題はあります。

　まず契約上、実測取引であったかどうかです。そうならば、１００平米の代金を
払われたのは過分な支払いであると考えられます。
公簿取引なら、公簿で買われたわけですから、返還請求できないと一応考えられま
す。

　まず契約書を確認する必要があります。
売買代金の算出を何によって行ったか、平米（坪）単価を決め、それに平米（坪）
数をかけたものか（この場合公簿、実測のいずれを基礎としたか）、全体でいくら
と定めたものかなどの算出方法を確認します。
後日実測と公簿に差異が判明したときどうするかということが書かれている場合も
あります。一度ご確認されることをおすすめします。

　次に登記の訂正ですが、
これは最初に申し上げました、原因と関係があります。

　何らかの事情で境界が変わったため、もしくは隣接者に一部を売却したにもかか
わらず登記をしていない、道路に一部提供したにもかかわらず登記をしていない、
などの事情で実測面積が減少したため、結果的に公簿が実測より大きくなったとき、
にはこの原因に基づく手続きをします。

　たとえば一部売却の場合は、その部分の分筆登記と所有権移転です。これで公簿
も減少し実測とあうはずです。

　まったく原因がわからず、当初より公簿と実測とが異なっていたとしか考えられ
ないケースの場合には、地積更正登記をします。
境界の同意書（印鑑証明書付き）を隣接者よりもらい、土地の実測図面を添付して
法務局に手続きをとります。

以上、ご質問の内容は単純なことのようで、実はいろいろなケースが考えられます。
ご質問の内容だけで、簡単に結論が出るものではなく、十分に土地の沿革、経緯そ
の他を調査しなければならないものなのです。またそのための土地家屋調査士制度
なのですから、一度お近くの調査士にご相談されるのがよいでしょう。
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