＜質問79＞
0079
  突然のメール失礼いたします。
  ＊＊県に住む＊＊といいますが、早急に登記をすべきかどうか悩んでいる問題が
ありますので、質問をいたします。
  私の父とその兄（私の伯父）名義の２つの土地に関することです。
  私の祖父が亡くなった時に、父と伯父とでそれぞれ違う場所にある２つの土地を
相続しましたが、商売をする都合上、父名義の土地に伯父が家（及び店）を建て、
伯父名義の土地に父が家（及び店）を建て、約２５年以上が経っています。この間、
納税等はそれぞれが現在住んでいる土地のものを処理し、名義以外は全く自分の所
有と変わりなく生活しています。兄弟どうしなので、その信頼関係から特に名義を
はっきりさせるという話にもならずこれまで来てしまいましたが、今後のことを考
えるとやはり名義はきちんとしておいたほうが良いように思われます。ただ、名義
変更の費用が悩みの種です。

○  今後、法律関係が変わらない内に、登記は変更しておいたほうがやはり良いの
  でしょうか？
　  相続登記等の必要が出るまで、待っていても大丈夫なのでしょうか？
○  また登記をする場合、交換として登記するのか、それとも時効で権利を取得し
  たとして（判決等なしでも）登記できるのでしょうか？

お忙しいところ恐縮ですが、どうぞよろしくお願い致します。
＜回答79＞


＜回答79＞
0079
> 突然のメール失礼いたします。
> ＊＊県に住む＊＊といいますが、早急に登記をすべきかどうか
> 悩んでいる問題がありますので、質問をいたします。
> 
> 私の父とその兄（私の伯父）名義の２つの土地に関することです。
> 私の祖父が亡くなった時に、父と伯父とでそれぞれ違う場所にある２つの土地を
> 相続しましたが、商売をする都合上、父名義の土地に伯父が家（及び店）を建て、
> 伯父名義の土地に父が家（及び店）を建て、約２５年以上が経っています。
> この間、納税等はそれぞれが現在住んでいる土地のものを処理し、名義以外は全
> く自分の所有と変わりなく生活しています。
> 兄弟どうしなので、その信頼関係から特に名義をはっきりさせるという話にもな
> らずこれまで来てしまいましたが、今後のことを考えるとやはり名義はきちんと
> しておいたほうが良いように思われます。ただ、名義変更の費用が悩みの種です。
> ○  今後、法律関係が変わらない内に、登記は変更しておいたほうがやはり良い
>   のでしょうか？

私が申し上げられるアドバイスとしては、速やかに実際の権利関係と登記とを一致
させておかれる事をお勧めします。２５年間も何の問題もなかったのだから今後も
ないとお考えになるのはご自由ですが、専門家としては全くお勧めできない選択で
す。

> 　相続登記等の必要が出るまで、待っていても大丈夫なのでしょうか？

大丈夫かどうか、誰も判断はできないでしょう。速やかにきちんとしておくべきで
しょう。

> ○また登記をする場合、交換として登記するのか、それとも時効で権利を取得
> したとして
> 　（判決等なしでも）登記できるのでしょうか？

結論として、お父さんの家のある敷地をお父さん名義にされるわけですね。
お父さん名義の土地をお父さんが占有使用されるわけではないのですね。
前者であれば、おっしゃるように名義の変更が必要になります。
実際に相続した土地と異なる利用をしてこられた当事者の意思がどうであったのか
という事だろうと思います。自分の土地は向うだけれども、便宜こちらを使ってい
るという意識なのか、事実上交換したというような事なのか。その辺りがどうなの
でしょうね。

登記は、交換の意思があるのであれば交換で登記をする事になるでしょう。
事情によっては時効取得と判断できる場合もあるかもしれません。時効の場合判決
等がなくても登記はできますが、仮に司法書士に依頼をされるのであれば、裁判手
続を経ない時効取得の登記は事実認定が困難との理由で受けてもらえないかもしれ
ません。

いずれにしても、一度お近くの司法書士にご相談されます事をお勧めします。

以上でよろしいでしょうか。
何かございましたら、再度メールを下されば結構です。では、失礼します。
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