ご教授下さい。
当初、農地である土地を使用貸借を目的として農地法5条許可をとったケースで、気が変わり贈与したい（当事者を同一）となった場合、農地法の許可をとりなおさなければ贈与による所有権移転はできないのでしょうか？？宜しくお願いします。

原因を「売買」として許可を得た場合、「贈与」と記載して登記申請することはできない。
　　　　　　　　　昭和４０．１２．１７−３４３３

３千ｍ２ほどの土地を買いました。地目は雑種地と田んぼの２筆となっています。山林にしようと9月にスギを植えるつもりです。人の話によれば、すぐには山林に地目変更にはしてくれないそうですが、不動産登記法には、所有者の意向が重視されてるような条文だったと思いましたが、どうなのでしょうか、すぐに地目変更登記をしたいと思っています。山林への地目変更は可能なのでしょうか

すぐに地目変更登記をしたいと思っています。
山林への地目変更は可能なのでしょうか

すぐにはできません。

植林した土地については、樹木の育成状況及びその土地の利用性等を総合的に判断する。

　　　　　　　　　　　　東京法務局「土地建物実地調査要領」参考

山林の場合、すぐ変更にならないのは、なにか訳があるでしょうが、知ってる方がいたら、教えてほしい。

山林に関わらず、地目は現況が伴わないと変更できませんよ。
まぁ、畑とみなすか山林とみなすか雑種地とみなすか、
分かりにくい場合が多いでしょうからね。

まず、田については農地転用許可・届出を受けなければなりません。

樹木が土地に定着した時を基準とすべきであり、一般的には植林後３年ないし８年の経過をもって、
地目変更の登記を申請することができる取り扱いになっています。

スギを植えることについては、所有者の意思は変わらないし、杉苗が植わってるからって、畑って思う人は居ないと思うけどなあ、実はこの土地、10年くらい前に店を開こうとして、結局失敗して、更地の状態のまま破産して、競売で私が競り落としたんだけど、農地法5条の許可が発行されたまま、田が宅地にならないままになっていました、市役所に行って固定資産税のことを聞いたら、雑種地と田がカッコして宅地となっていて、高い高い、担当者から、山林にしなさい、安くなるからといわれてその気になったわけだけど、私的には、安くなればそれでいいんだけど、なにかいい方法はありませんか

ただ、固定資産税が安くなれば良いならば、杉の苗を植えた場合に
それを翌年1月1日現在で山林として みなしてくれるか、役所の
担当者に聞いてみてください。
あくまで課税は登記簿上の地目でなくて現況地目ですから。

結局、最終的に、その土地を貴殿がどうしたいかによりますが、
農地法５条の許可が、宅地として使用する目的で出されているならば、
建物を建てない限り、農地法違反になりますから注意です。
ちなみに、その５条の許可書は、貴殿が買ったときの物ですか？

農地法5条の許可は前の所有者のものです、田は他の地目に変更するには農業委員会の許可なければならないことは知っていましたんで行ったんです。そしたら一度出してあるってんでコピーをもらってきました。正式な文書を提出して、市役所の担当者が言うには木を植えて法務局で地目の変更が出来た段階で山林と見なされるから、そしたらこちらも見直しをしましょうと、私考えるに、そしたら何年も山林には地目変更が出来ないのはうすうすわかっていたから、これじゃ、何年も固定資産税が高いまんまだなあと、不合理な話しだなあと、
市役所に話しをして、スギを植えたんだから現況が山林なんだから、税金を見直してほしいと言ってもいいんじゃないかと、自分の頭では考えられるんですよ、しかし、知識がないもんだから、すみませんが、適切なアドバイスをお願いします。

地目の認定
不動産登記事務取扱手続準則　第６８条第１項第９号
山林　耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

したがって、苗木を植林した土地については、植林してすぐに地目が山林となるものではなく、
苗木が完全に根付き、下草刈り等の肥培管理をする必要がなくなり、独立して生育できるようになって
初めて山林と認定できるのである。
だから、植林後直ちに地目変更の登記申請があっても、受理できない。

市役所に聞いてみたら、現況の地目で決定していますとのことで、又、所有者はなにに使用するつもりなのかも重点においていますとのことでした。

8月25日には市の問合せにメールで聞いたもので、27日は担当者に聞いてみた。杉苗を植えただけでは山林とはみなされない、貴方が山林として所有していきたいと言っても無理だ、あくまでも申請して地目変更をしていただいた段階でなければ認められない、税金については植林したのであれば宅地の３割にするつもりとのこと。　　　　　　すごい。
市会議員に聞いてみようかなと思ったね。

土地（所有者Ａ）、建物（所有者Ｂ）に設定された抵当権を、今般、解除を原因として抹消するのですが、建物は２か月後位に取り壊し、滅失登記をする予定です（その後、土地のみ売却）。また、建物所有者Ｂはすでに死亡しています。このような場合、抵当権の解除証書は、Ａ（土地）のみを対象にすればよいでしょうか？それともＡ（土地）Ｂ（建物）両方を対象にすべきでしょうか？できればＢ（建物）の相続登記はせずに済ませたいのですが。よろしくご教授ください。

こんにちは！たぬ吉くん！
よくやっている事例です。
担保の目的物（建物）の滅失は、担保物権の消滅原因（書式精義等）ですが、
私の場合は、どちらでもできるように抵当権の解除証書にも、建物の表示も入れてもらっています。

結局は、土地の抵当権だけ解除で抹消。
建物の抵当権登記は残したまま、滅失登記にするケースが多いです。相続登記は入れません。相続証明書を添付して相続人から申請しています（土地家屋調査士の先生が）。

お世話になってます。
被相続人の長女で、出生後すぐ死亡したのですが戸籍謄本には死亡した旨の記載がありません。
被相続人の除籍謄本には長女の記載はありませんが、その１つ前の原戸籍謄本には長女の記載があり、死亡による除籍の記載がないため、原戸籍上まだ生存している形になっています。

このような場合、長女以外の相続人全員が、他に相続人がいない証明と共に長女は既に死亡していることを証明するという申述書を作成すれば登記は可能でしょうか？
それともやはり役所に戸籍事項の訂正させなければ登記手続きは進められないのでしょうか？

私見ですが、戸籍がに死亡事項が記載されないと無理だと思います。
逆に言えば、生きてるのに誤って消されてるだけの可能性が
法務局側からは見て取れるからです。

ご意見お願いします。
被相続人の住民票及び戸籍の附票の保存期間経過により、登記名義人と被相続人の同一の証明ができません。
都合により相続人の一部からも協力を期待できません。
そこで、「死亡届受理証明書」の利用を考えてみました。
受理証明書には、氏名・生年月日・死亡日・住所・本籍が記載されています。
これでＯＫの資料は見当たりませんが、どうでしょうか？

無理です

前期さま！　こんばんは！
当然、被相続人の権利証もないのですよね！
権利書がありましたら、それプラスご提示の「死亡届受理証明書」とかが、本人特定のための有力な資料になると思います。
私の場合、
こういう定型的でない事例（附票・除住民票で住所が繋がらない場合）は、当局に困ったふりをして、いつも訊いています。

Ｇ様ありがとうございます。
当地の取扱いは下記のとおりです。
権利書あり　申請人の上申書・印鑑証明・権利書
権利書なし　相続人全員の上申書・印鑑証明書・旧様式の保証書

今回、下記の条件付きながら登記受理の回答を得ました。
　�@　死亡届記載事項の、住所・氏名が登記簿と一致すること
　�A　死亡届記載事項の、氏名・本籍・生年月日・死亡年月日が戸籍と一致すること。
申請人の上申書・印鑑証明書・死亡届記載事項証明書

お世話になっております。
ご意見賜れればと思います。

私は、銀行側の司法書士です。
今般、抵当権債務者の相続による変更登記と、そのうち一人への債務引受の登記を行います。
が、相続人三人のうち一人については、被相続人とも残る相続人二人とも仲が悪く、全く連絡が取れません。
ただ、その人は、あくまでも銀行のヒアリングベースですが、相続放棄はしていないそうです。
（ちなみに、所有権移転の登記は、遺言を使って、残る二人に相続させています）

たとえ遺言があったとしても、債務者の相続登記については、三人が相続人、という形でするしかないですよね。
連絡の取れない一人が、間違いなく相続人である（放棄していない）ことは、私たちの職責としては、どこまで
確認すべきでしょうか。
とりあえず、遺言書の写しはもらえるようにお願いしていますが・・・

よろしくお願いいたします。

連絡が取れない　どこまで努力しました？

oop様、ありがとうございます。

私はあくまで銀行より依頼を受けている立場ですので、銀行員からのヒアリングベースですが、
その他の相続人が訪問すると、明らかに在宅なのに居留守を使うそうです。

他の相続人の方とはお会いするので、他の相続人の方には事情を確認します。
銀行側は、そこまでの確認であきらめているので、こちらがどこまでやるかは難しいところもあります。

東京法務局本局で以下のような対応を受けました。

非取締役会設置会社において、管轄外本店移転を株主総会で�@定款変更として最小行政区画まで決め、さらに�A具体的な所在地まで決めたので、株主総会議事録のみを添付して登記申請したところ、添付書類として取締役決定書を要求された次第です。

会社法２９５条１項で株主総会でも本店所在場所を決めることができるはずだと主張したのですが、法務局側の言い分としては、株主総会で定款に最小行政区画までしか決めないということが、本店所在場所を業務執行として保留した意味だと解釈できるので、同３４８条１項２項を根拠に取締役決定書が必要ということでした。

定款に最小行政区画まで決めた次の議案で具体的所在場所を決めた株主総会議事録を付けてるのに、業務執行として留保した意味だと解釈するというのが不自然だし、定款変更は特別決議を要することから、本店所在場所だけを定款に記載する合理性もあるはずです。

ご意見をよろしくお願いします。

こんばんは！　本店移転屋様
ご指摘のように
＞本店所在場所を業務執行として保留した意味だと解釈できるので＜
は、次の議案でそれを排除していますので、なんだかなあーという気がします。

取締役会非設置の会社の総会は一切の事項の決議をできる（295条1項）ので、
最初から、定款に１回の総会決議で具体的所在地まで定めることは、小生もいつもやっています。

本店移転屋さんのように２段階でやったことはありません。
天下の東京法務局がいわれることですから、商法学者等の見解を根拠にしているのかも知れませんね！？　こんな細かい事例で根拠を示している文献等もないと思いますけど。　

Ｇくんさん、レス、どうもありがとうございました。
普通は２段階に分けないと思いますが、実際にそういう手続きで決議したと言われた以上、それに沿った議事録を作成するしかありませんでした。法的には問題ないと考えましたから。
様々な書籍を見ましたが、どこにも書いてないです。雰囲気的には取締役決定書の添付は必須といった感じで書かれているものがほとんどでしょうか。
なんともすっきりしないです。

Ｇくんと同じ解釈ですが・・・。
＞本店所在場所を業務執行として保留した意味＜
定款変更決議と本店所在地を決める決議を別々にしただけですし、
何より、それを総会招集通知に２個の議案として載せている段階で、
業務執行として『保留している』という解釈が分かりません。
東京法務局の一登記官の意見ではないですか？
これは、できることなら徹底的に戦って欲しいものです。
また、お忙しいとは思いますが、結論が出たら是非、教えてください。

レス上げてすみません。ミニーさんに賛成です。

本店移転屋さんの事例を。一般化して考えますと、
「会社法295条 1　株主総会は、この法律に規定する事項及び株式会社の組織、運営、管理”その他株式会社に関する一切の事項”を決議することができる。」　
で、限定ナシの一切の決議ができます。

当局提示の解釈によりますと
　　　　（集合記号）
総会決議事項　⊃　取締役決議事項　
で取締役決議事項とされた部分については、当局提示の解釈では、総会ではもはや決議できないと解しているようですね！
そのような解釈は、やはりマチガイだと解します（私見）。取締役会のない�鰍ﾌ総会は、限定や保留ナシの一切の事項の決議機関ですから。

取締役会のある株式会社なら、理解できます。取締役会決議事項とされている事項については、総会では決議できません（同法295条2項）から。

以上、勝手に考えてみました。

ミニーさん、Ｇくんさん、ありがとうございます。

残念ながら本件は友人から相談された話で、私自身が申請代理人ではありません。友人は不満は述べながらも法務局側の要求に応じて依頼者にことの経緯を説明。取締役決定書を作成して補正したとのことです。依頼者にすれば司法書士が法律判断を誤ったと思うことでしょうに。

それでもお２人のご意見が私と同じなのを知って、とにかく安堵しました。この掲示板を印刷して友人にはファックスしました。本当にありがとうございました。

初歩的な質問ですがお願いします。
生前売買による移転登記で売主死亡後に登記申請をする場合に添付する売主の相続人の相続証明書（戸籍、除籍）は、相続関係説明図を添付すれば相続登記の場合と同様に原本還付できるのでしょうか？

可能

債務者Ａの債務について抵当権の担保提供者が父である場合、父が死亡してＡがその担保不動産を相続した場合、相続登記をすることを事前に抵当権者に連絡したほうがよいのでしょうか。ご教示お願いいたします。

債務者が担保不動産を取得する分には、抵当権者は何ら不利益を
こうむらないので、特に連絡しなかったからといって、特段の
問題が出ることは無いとは思いますが、契約上、連絡して下さい
となっていると思われます。
（個人的には、事後報告で問題ないと思いますが。）

ミニーさま ありがとうございました。

どなたか教えて下さい。

元本確定後に一部代位弁済により甲→乙に根抵当権の一部移転
登記がなされた後、甲乙双方の債権が同時に弁済されるとした
場合、登記義務者を甲乙として、「年月日弁済」で、一件で
抹消登記を申請するのでしょうか。

登記原因が同じなら一括できます。
同一日付けでも一方が弁済、他方が解除だとできません。

m　様
アドバイスありがとうございました。感謝です。